ACQUISTO DA IMPRESA DI IMMOBILE DA COSTRUIRE

Con la legge 122/2005 il legislatore era intervenuto con una specifica regolamentazione a tutela del “contraente debole” nella ipotesi, particolarmente delicata, di acquisto dall’impresa costruttrice di un immobile da costruire. Da allora erano succedute alcune modificazioni, volte a migliorare l’efficacia della tutela del “contraente debole”, in base alle esperienze nel frattempo fatte.

All’inizio del corrente anno, in attuazione di una legge delega, il Governo è nuovamente intervenuto sulla materia.

In particolare viene stabilita una più rigorosa disciplina della fidejussione che il costruttore ha l’obbligo di rilasciare al promissario acquirente a garanzia delle somme che quest’ultimo ha versato o verserà prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale: tale fidejussione potrà essere rilasciata solo da una banca o da una impresa di assicurazione e dovrà essere conforme ad uno schema standard in corso di predisposizione da parte del Ministero. Inoltre tale fidejussione deve garantire il promissario acquirente, non solo per il rischio di situazione di crisi del venditore/costruttore, ma anche l’obbligo – che pure grava il costruttore/venditore – di prestare la polizza assicurativa indennitaria decennale che garantisce i danni materiali e diretti dell’immobile, anche a terzi, per rovina totale o parziale o per gravi difetti costruttivi, manifestatisi successivamente alla stipulazione del definitivo contratto di compravendita.

Anche per tale polizza indennitaria è prevista la predisposizione di un modello standard da parte del Ministero.

A maggior garanzia del promissario acquirente e per controllo del rispetto della disciplina legale, è previsto che i preliminari e gli altri contratti comunque diretti al successivo acquisto da parte di una persona fisica di un immobile in costruzione da parte di impresa debbano essere redatti per atto pubblico o scrittura privata autenticata e debbono riportare i dati della fidejussione.

In tal modo, essendo tali atti obbligatoriamente soggetti a trascrizione, il promissario acquirente potrà beneficiare anche dei vantaggi prenotativi e di tutela derivanti da tale adempimento.

La nuova disciplina trova applicazione per gli immobili il cui titolo abilitativo sia stato richiesto o presentato dal 16 marzo 2019.

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