1^ CASA – RIVENDITA NEL QUINQUENNIO

La rivendita di un’abitazione acquistata con le agevolazioni c.d. 1^ casa prima che siano trascorsi cinque anni dall’ acquisto, comporta la decadenza dall’agevolazione e l’applicazione di una sanzione, a meno che – entro un anno dalla rivendita –il contribuente proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Finora la dottrina e la giurisprudenza di merito interpretavano con una certa larghezza l’espressione “acquisto di altro immobile” e ritenevano che ciò potesse avvenire con atto a titolo oneroso o gratuito, ed avere ad oggetto anche diritti reali parziari quali usufrutto, abitazione, nuda proprietà o anche solo quote indivise di tali diritti, purchè si verificasse l’effettivo utilizzo del nuovo immobile quale abitazione principale, anche se in forza di autonomi separati accordi con titolari di diritti sull’ immobile stesso che consentissero tale utilizzo.

In una recentissima sentenza la Corte di Cassazione si discosta da tale interpretazione ed afferma che il collegamento previsto dalla norma tra l’acquisto del nuovo immobile e la sua destinazione ad abitazione principale, e la natura derogatoria ad una decadenza da un beneficio fiscale della disposizione, inducono a ritenere che l’atto necessario affinchè il contribuente eviti la decadenza dall’agevolazione c.d. 1^ casa di cui ha fruito in precedenza sia costituito da un titolo di per sè idoneo a consentirgli l’uso e il godimento di un’abitazione in via piena ed esclusiva.

Da ciò deduce che non sia sufficiente l’acquisto entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni 1^ casa della sola nuda proprietà di altro immobile per evitare la decadenza in quanto, in tal caso, la possibilità di utilizzare l’immobile come abitazione principale non consegue all’ acquisto ma presuppone necessariamente il consenso dell’usufruttuario.

PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO

Anche se per ora non ha trovato significativa applicazione pratica, può essere utile saper cosa sia il prestito vitalizio ipotecario, pensato soprattutto per venire incontro alle esigenze di persone anziane che abbiano limitate, insufficienti disponibilità e la proprietà della casa di abitazione.

Gli aspetti più rilevanti di questa forma di finanziamento si possono così sinteticamente elencare:

  • Il finanziatore deve essere una banca o altro istituto autorizzato
  • La persona finanziata deve avere un ‘età superiore a 60 anni
  • Il finanziamento non ha una scadenza predefinita: la sua durata coincide infatti con la vita della persona finanziata. Il capitale finanziato dovrà quindi essere rimborsato in unica soluzione alla scadenza finale
  • Per il pagamento degli interessi e delle spese la persona finanziata può scegliere se provvedere gradualmente nel corso nel corso della durata del mutuo, oppure se capitalizzare gli interessi ed effettuarne il rimborso unitamente al capitale originariamente finanziato
  • Il finanziamento deve essere garantito da ipoteca su un immobile residenziale, preferibilmente ma non necessariamente di proprietà della persona finanziata
  • Gli eredi, alla scadenza del mutuo possono o rimborsare alla banca quanto dovuto alla scadenza e diventare proprietari dell’immobile libero dall’ipoteca, oppure concordare con la banca di essere autorizzati a vendere l’immobile e rimborsare la banca con il ricavo dalla vendita. Se non trovano acquirente entro un anno, la banca potrà provvedere essa stessa a vendere l’immobile a prezzo fissato in base a stima di un tecnico indipendente, e che si riduce annualmente. Se il ricavo dalla vendita eccede il credito della banca la differenza sarà data agli eredi, se sarà inferiore la banca comunque non potrà chiedere agli eredi di pagare la differenza.

Questo nuovo tipo di finanziamento presenta indubbiamente degli spunti interessanti, ma anche per la sua novità necessita di un esame particolarmente approfondito delle condizioni che la banca vorrà proporre, e sulle possibili conseguenze.

CHIUSURA ESTIVA

Informiamo la gentile clientela che:

lo Studio di Padova chiude dal 13 agosto al 24 agosto

lo studio di Piove di Sacco chiude dal 6 agosto al 24 agosto

Per comunicazioni urgenti siamo reperibili al n. 342-5810957

IL CONDHOTEL

Al fine di diversificare l’offerta turistica e di riqualificare gli esercizi alberghieri esistenti, è stata introdotta la nuova struttura ricettiva del CONDHOTEL.  Si intende per tale un esercizio alberghiero a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina. La gestione unitaria e la fornitura dei servizi alberghieri deve riguardare anche le unità abitative; in particolare è richiesta la presenza di una portineria unica.anche per le unità abitative ad uso residenziale, con possibilità di prevedere un ingresso specifico e separato ad uso esclusivo di dipendenti e fornitori. Fermo l’obbligo della gestione unitaria, le unità residenziali possono essere anche trasferite a terzi. Per rispondere alle condizioni di esercizio come richieste dalla legge dovranno, tra l’altro essere eseguiti interventi di riqualificazione, per tali intendendosi restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione che consentano all’ esercizio alberghiero l’acquisizione dei requisiti per una classificazione superiore a quella precedentemente attribuita.

Nell’ eventuale atto di trasferimento della proprietà delle unità residenziali devono – tra l’altro – essere precisate le modalità e condizioni di fruizione e godimento dei servizi, la ripartizione dei costi, e la possibilità per il gestore di adibire ad uso alberghiero le unità residenziali non utilizzate dal proprietario.

I servizi di gestione unitaria alle unità residenziali  devono essere erogati per un numero di anni non inferiore a dieci.

DI CHI E’ IL LOCALE SOTTOTETTO?

In base all’art. 1117 cod. civ. debbono ritenersi di proprietà comune tutte quelle parti dell’edificio che siano destinate all’uso comune od a soddisfare esigenze fondamentali e generali del condominio, salvo che non risulti diversamente dagli atti di acquisto.

Nell’elenco esemplificativo di parti comuni contenuto nello stesso art. 1117 cod. civ. il sottotetto non è espressamente previsto.

La Corte di Casszione nella ordinanza n. 3627/2018  sostiene  che occorre verificare la situazione di fatto: se, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, si può evincere un collegamento ed un rapporto di accessorietà tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune (se ad esempio per dimensioni e caratteristiche strutturali sia considerabile come vano autonomo, e sia accessibile dal vano scala condominiale) esso rientra tra le parti comuni, se invece il sottotetto assolve esclusivamente la funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo, dall’umidità l’appartamento sottostante dall’ultimo, va considerato come pertinenza di tale appartamento.

PRELIMINARE E COMPRAVENDITA

Come sono regolati i rapporti tra due contraenti che abbiano concluso un preliminare di compravendita immobiliare e successivamente un contratto definitivo per taluni aspetti diverso dal preliminare? Della questione si è occupata recentemente la Cassazione che ha affermato che il contratto definitivo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni, in quanto il contratto preliminare determina solo l’obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo. Tale contratto definitivo costituisce un nuovo accordo tra le parti che si presume essere l’unica regolamentazione del rapporto tra esse voluta.

Tale presunzione può essere vinta solo se, contestualmente alla conclusione del contratto definitivo, le parti pongono in essere un ulteriore accordo – che se ha per oggetto beni immobili deve avere forma scritta – dal quale risulti la volontà di far sopravvivere obblighi e prestazioni contenuti nel preliminare.

agevolazioni “prima casa”

La Corte di Cassazione con una recentissima sentenza, dopo avere fatto un excursus sulla evoluzione della normativa in materia di c.d. prima casa e sulle relative interpretazioni giurisprudenziali, ha confermato l’orientamento prevalente, “costituzionalmente orientato”,  secondo cui il requisito della non possidenza di altra casa di abitazione nello stesso comune deve essere interpretato in senso soggettivo e cioè che tale requisito sia rispettato anche in caso di  pre-possidenza di abitazione se non idonea per le esigenze della famiglia, semprechè l’acquisto della casa pre-posseduta non abbia già fruito delle agevolazioni della prima casa ( e – in questo caso – fatto salvo l’impegno di ritrasferirla entro un anno dall’ acquisto della nuova prima casa).

Questa interpretazione, seppure conforme alla ratio della norma, lascia aperto il problema di stabilire quando una casa non sia idonea alle  esigenze della famiglia, ed ha sempre incontrato il dissenso dell’ Amministrazione finanziaria.

 

LOCAZIONE IMMOBILE ABITATIVO

 

Con una recentissima sentenza la Corte di Cassazione ha ribadito alcuni interessanti principi in materia di locazione urbana.

In particolare ha affermato che la natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore va desunta non dal termine di durata stabilito dalle parti ma dalla natura dell’esigenza abitativa.

Pertanto anche se sia prevista una durata del contratto di quattro anni, tacitamente rinnovabile, con clausola espressa e non con mero richiamo alla legge 392/78, la destinazione dell’immobile può ugualmente avere natura transitoria, in base al concreto uso che ne viene fatto; quindi non c’è una relazione necessaria tra transitorietà dell’uso e durata limitata nel tempo.

Inoltre nel corso del rapporto può verificarsi un mutamento d’uso dell’immobile locato (l’ipotesi è prevista anche dall’art.80 della L. 392/78) e può dipendere da un semplice comportamento del conduttore, se il locatore ne venga a conoscenza del locatore che non si opponga; non è necessario invece che ciò risulti da un esplicito e formale accordo.

Conseguenza di ciò è che il cambiamento delle modalità di utilizzo, comporterà anche l’assoggettamento del rapporto al regime giuridico proprio dell’effettivo utilizzo, anche se diverso da quello pattuito nell’originario contratto.

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA DECADENZA

La norma che disciplina le agevolazioni della “prima casa” prevede la decadenza dal beneficio in caso di trasferimento dell’immobile acquistato con i benefici, prima che siano trascorsi cinque anni dall’ acquisto, salvo che entro un anno dall’alienazione il contribuente proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

In precedenti risoluzioni l’agenzia delle entrate aveva affermato che la decadenza non si verifica neppure nel caso che il contribuente, avendo alienato l’immobile acquistato con i benefici prima che siano trascorsi cinque anni, anziché una abitazione, acquisti un terreno sul quale entro un anno dalla vendita realizzi un edificio e lo adibisca a sua abitazione principale.

Con una recentissima risoluzione l’agenzia delle entrate, adeguandosi ad un orientamento della Corte di Cassazione, ha precisato che evita la decadenza dai benefici della prima casa anche il contribuente che avendo rivenduto l’immobile acquistato con le agevolazioni prima che sia trascorso un quinquennio dall’ acquisto, entro un anno dalla vendita realizzi un fabbricato ad uso abitativo di categoria diversa da A1-A8-A9 su un terreno del quale era già proprietario al momento della vendita.

FONDO PATRIMONIALE

La Corte di Cassazione con recentissima sentenza (n. 9128/2016 Sez. I civile) ha confermato un consolidato orientamento secondo cui in caso di fallimento la costituzione di fondo patrimoniale è suscettibile di revocatoria a sensi dell’art. 64 della legge fallimentare.

Per l’art. 64 L.F. possono essere revocati gli atti a titolo gratuito compiuti dal fallito nei due anni anteriori alla dichiarazione di fallimento, salvo che costituiscano regali d’uso, abbiano scopo di pubblica utilità o – per quanto potrebbe qui interessare – gli atti gratuiti compiuti in adempimento di un dovere morale.

La costituzione del fondo patrimoniale ha come sua prima finalità quella di far fronte ai bisogni della famiglia.

L’impossibilità di agire esecutivamente sui beni vincolati per i creditori che conoscevano che i debiti erano stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia è solo una conseguenza indiretta.

Ma l’obbligo morale (ed anzi giuridico) dei genitori di provvedere ai bisogni della famiglia, non comporta necessariamente il dovere di costituire il fondo patrimoniale, che è una prestazione che si aggiunge a quelle usuali, e va considerato quindi atto gratuito.

La Suprema Corte non esclude che in astratto la costituzione del fondo patrimoniale possa costituire adempimento di un dovere morale (od anche giuridico); che ha però finalità diverse ed ulteriori rispetto all’obbligo di provvedere ai bisogni della famiglia.

Pertanto per evitare l’azione revocatoria è onere del fallito dimostrare di volta in volta che nello specifico caso concreto ci fosse una situazione tale da integrare, nella sua oggettività, un dovere morale ulteriore rispetto al generico dovere di contribuire ai bisogni della famiglia e che ci fosse in lui (e ciò vale anche se il fondo è stato costituito da entrambi i coniugi) il proposito esclusivamente di assolvere con l’atto in questione, tale dovere morale.

Inoltre – aggiunge la Cassazione – ad evitare l’azione revocatoria rileva un elemento ulteriore, che è onere del fallito dimostrare, e cioè la proporzionalità tra il vincolo che viene costituito e la consistenza del patrimonio di chi tale vincolo costituisce.