ACQUISTO DA IMPRESA DI IMMOBILE DA COSTRUIRE

Con la legge 122/2005 il legislatore era intervenuto con una specifica regolamentazione a tutela del “contraente debole” nella ipotesi, particolarmente delicata, di acquisto dall’impresa costruttrice di un immobile da costruire. Da allora erano succedute alcune modificazioni, volte a migliorare l’efficacia della tutela del “contraente debole”, in base alle esperienze nel frattempo fatte.

All’inizio del corrente anno, in attuazione di una legge delega, il Governo è nuovamente intervenuto sulla materia.

In particolare viene stabilita una più rigorosa disciplina della fidejussione che il costruttore ha l’obbligo di rilasciare al promissario acquirente a garanzia delle somme che quest’ultimo ha versato o verserà prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale: tale fidejussione potrà essere rilasciata solo da una banca o da una impresa di assicurazione e dovrà essere conforme ad uno schema standard in corso di predisposizione da parte del Ministero. Inoltre tale fidejussione deve garantire il promissario acquirente, non solo per il rischio di situazione di crisi del venditore/costruttore, ma anche l’obbligo – che pure grava il costruttore/venditore – di prestare la polizza assicurativa indennitaria decennale che garantisce i danni materiali e diretti dell’immobile, anche a terzi, per rovina totale o parziale o per gravi difetti costruttivi, manifestatisi successivamente alla stipulazione del definitivo contratto di compravendita.

Anche per tale polizza indennitaria è prevista la predisposizione di un modello standard da parte del Ministero.

A maggior garanzia del promissario acquirente e per controllo del rispetto della disciplina legale, è previsto che i preliminari e gli altri contratti comunque diretti al successivo acquisto da parte di una persona fisica di un immobile in costruzione da parte di impresa debbano essere redatti per atto pubblico o scrittura privata autenticata e debbono riportare i dati della fidejussione.

In tal modo, essendo tali atti obbligatoriamente soggetti a trascrizione, il promissario acquirente potrà beneficiare anche dei vantaggi prenotativi e di tutela derivanti da tale adempimento.

La nuova disciplina trova applicazione per gli immobili il cui titolo abilitativo sia stato richiesto o presentato dal 16 marzo 2019.

IMPOSTA REGISTRO INTERPRETAZIONE DEGLI ATTI

Ha costituito oggetto di un lungo dibattito la questione dei limiti entro i quali l’ Agenzia delle entrate può riqualificare un atto sottoposto a registrazione, se cioè debba limitarsi a rilevare i contenuti testuali dell’ atto, o se possa anche considerare elementi extratestuali.

La prevalente giurisprudenza anche di Cassazione e l’ Agenzia delle entrate erano orientate nel senso che l’attività di  controllo potesse avvenire anche considerando elementi estranei all’ atto; la dottrina prevalente e parte della giurisprudenza, soprattutto di merito, propendevano invece per l’interpretazione più restrittiva.

La legge 205/2017 ha modificato il testo dell’ art. 20 del d.p.r. 131/1986 che disciplina la materia, precisando che l’imposta è applicata secondo la natura dell’ atto, sulla base degli elementi desumibili dall’ atto medesimo, prescindendo da quelli extracontrattuali e dagli atti ad esso collegati. Intento della modifica, espresso nella relazione illustrativa, era quello di dirimere il contrasto in relazione a detto art. 20.

Nei fatti, tuttavia, l’intendimento non è stato raggiunto, in quanto si è posta la questione se la norma avesse natura interpretativa della precedente o innovativa, e nel primo caso si sarebbe potuta applicare anche agli atti anteriori alla sua entrata in vigore ed alle liti pendenti, salvi gli effetti del giudicato.

La Cassazione, già a ridosso dell’entrata in vigore della nuova norma e con successive pronunce conformi, ha affermato la sua natura innovativa e l’applicabilità solo per gli atti successivi. L’ Agenzia delle entrate ha ugualmente affermato la natura innovativa della norma, ma ne ha riconosciuto l’applicabilità agli atti per i quali l’attività di controllo fosse successiva alla sua entrata in vigore, indipendentemente dalla data dell’ atto.

Il legislatore è quindi nuovamente tornato sull’ argomento e nella legge di Bilancio 2019 ha espressamente attribuito natura di norma di interpretazione autentica alla norma introdotta con la legge 205/2017.

Auguriamoci che in tal modo si sia posto fine alla querelle e che sia riconosciuta l’applicabilità dell’ art. 20 nel testo modificato anche per gli atti anteriori alla sua entrata in vigore ed alle liti pendenti.

 

ENTI DEL TERZO SETTORE

Il Ministero del lavoro e delle politiche sociali ha emanato una circolare con cui fornisce alcune indicazioni in ordine all’adeguamento degli statuti di alcune categorie di enti, a seguito delle modifiche introdotte all’ art. 101 comma 2 del Codice del Terzo Settore dal d.lgs. 105/2018.

La disposizione si applica nei confronti di tre categorie di enti già esistenti all’entrata in vigore del Codice (quelli costituiti successivamente devono fin dalla costituzione essere disciplinati secondo le norme del Codice del terzo Settore): organizzazioni di volontariato, associazioni di promozione sociale, ONLUS, iscritte nei relativi registri, le quali devono provvedere ai necessari adeguamenti entro il termine prolungato di 24 mesi (anzichè 18) dall’entrata in vigore del Codice del terzo Settore.

La circolare distingue tre tipologie di norme del C.T.S.:
a) le norme inderogabili
b) le norme derogabili attraverso una espressa previsione statutaria
c) le norme che attribuiscono all’ autonomia statutaria mere facoltà

La facoltà di deliberare l’adeguamento degli statuti secondo il “regime alleggerito” dell’art. 101 co.2 del C.T.S. (e cioè l’adozione delle relative delibere con le modalità e le maggioranze previste per le assemblee ordinarie) può riguardare solo gli adeguamenti alle disposizioni inderogabili o quelle volte ad introdurre negli statuti clausole che escludono l’applicazione ei nuove disposizioni, qualora queste ultime risultino a norma di legge derogabili mediante specifica clausola statutaria, non per le modifiche facoltative.

In ogni caso per le modifiche degli statuti di enti in possesso di personalità giuridica rimane ferma la necessità dell’atto pubblico.

La Circolare precisa ancora che per talune modificazioni la cui applicabilità è soggetta a ulteriori condizioni, le relative variazioni statutarie possono essere preventivamente approvate, salvo subordinarne l’efficacia al verificarsi delle condizioni (ad es: si può già ora approvare l’inserimento nella denominazione dell’acronimo ETS, che potrà però essere effettivamente utilizzato ed indicato nella diversa documentazione dell’ente solo una volta istituito il Registro Unico Nazionale degli Enti del terzo Settore ed iscritto l’ente allo stesso).

Nella circolare sono illustrate le varie tipologie di modifiche per le quali è possibile la procedura alleggerita, e quelle che rimangono, invece soggette alla disciplina ordinaria

 

 

 

1^ CASA – RIVENDITA NEL QUINQUENNIO

La rivendita di un’abitazione acquistata con le agevolazioni c.d. 1^ casa prima che siano trascorsi cinque anni dall’ acquisto, comporta la decadenza dall’agevolazione e l’applicazione di una sanzione, a meno che – entro un anno dalla rivendita –il contribuente proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Finora la dottrina e la giurisprudenza di merito interpretavano con una certa larghezza l’espressione “acquisto di altro immobile” e ritenevano che ciò potesse avvenire con atto a titolo oneroso o gratuito, ed avere ad oggetto anche diritti reali parziari quali usufrutto, abitazione, nuda proprietà o anche solo quote indivise di tali diritti, purchè si verificasse l’effettivo utilizzo del nuovo immobile quale abitazione principale, anche se in forza di autonomi separati accordi con titolari di diritti sull’ immobile stesso che consentissero tale utilizzo.

In una recentissima sentenza la Corte di Cassazione si discosta da tale interpretazione ed afferma che il collegamento previsto dalla norma tra l’acquisto del nuovo immobile e la sua destinazione ad abitazione principale, e la natura derogatoria ad una decadenza da un beneficio fiscale della disposizione, inducono a ritenere che l’atto necessario affinchè il contribuente eviti la decadenza dall’agevolazione c.d. 1^ casa di cui ha fruito in precedenza sia costituito da un titolo di per sè idoneo a consentirgli l’uso e il godimento di un’abitazione in via piena ed esclusiva.

Da ciò deduce che non sia sufficiente l’acquisto entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni 1^ casa della sola nuda proprietà di altro immobile per evitare la decadenza in quanto, in tal caso, la possibilità di utilizzare l’immobile come abitazione principale non consegue all’ acquisto ma presuppone necessariamente il consenso dell’usufruttuario.

PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO

Anche se per ora non ha trovato significativa applicazione pratica, può essere utile saper cosa sia il prestito vitalizio ipotecario, pensato soprattutto per venire incontro alle esigenze di persone anziane che abbiano limitate, insufficienti disponibilità e la proprietà della casa di abitazione.

Gli aspetti più rilevanti di questa forma di finanziamento si possono così sinteticamente elencare:

  • Il finanziatore deve essere una banca o altro istituto autorizzato
  • La persona finanziata deve avere un ‘età superiore a 60 anni
  • Il finanziamento non ha una scadenza predefinita: la sua durata coincide infatti con la vita della persona finanziata. Il capitale finanziato dovrà quindi essere rimborsato in unica soluzione alla scadenza finale
  • Per il pagamento degli interessi e delle spese la persona finanziata può scegliere se provvedere gradualmente nel corso nel corso della durata del mutuo, oppure se capitalizzare gli interessi ed effettuarne il rimborso unitamente al capitale originariamente finanziato
  • Il finanziamento deve essere garantito da ipoteca su un immobile residenziale, preferibilmente ma non necessariamente di proprietà della persona finanziata
  • Gli eredi, alla scadenza del mutuo possono o rimborsare alla banca quanto dovuto alla scadenza e diventare proprietari dell’immobile libero dall’ipoteca, oppure concordare con la banca di essere autorizzati a vendere l’immobile e rimborsare la banca con il ricavo dalla vendita. Se non trovano acquirente entro un anno, la banca potrà provvedere essa stessa a vendere l’immobile a prezzo fissato in base a stima di un tecnico indipendente, e che si riduce annualmente. Se il ricavo dalla vendita eccede il credito della banca la differenza sarà data agli eredi, se sarà inferiore la banca comunque non potrà chiedere agli eredi di pagare la differenza.

Questo nuovo tipo di finanziamento presenta indubbiamente degli spunti interessanti, ma anche per la sua novità necessita di un esame particolarmente approfondito delle condizioni che la banca vorrà proporre, e sulle possibili conseguenze.

IL CONDHOTEL

Al fine di diversificare l’offerta turistica e di riqualificare gli esercizi alberghieri esistenti, è stata introdotta la nuova struttura ricettiva del CONDHOTEL.  Si intende per tale un esercizio alberghiero a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina. La gestione unitaria e la fornitura dei servizi alberghieri deve riguardare anche le unità abitative; in particolare è richiesta la presenza di una portineria unica.anche per le unità abitative ad uso residenziale, con possibilità di prevedere un ingresso specifico e separato ad uso esclusivo di dipendenti e fornitori. Fermo l’obbligo della gestione unitaria, le unità residenziali possono essere anche trasferite a terzi. Per rispondere alle condizioni di esercizio come richieste dalla legge dovranno, tra l’altro essere eseguiti interventi di riqualificazione, per tali intendendosi restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione che consentano all’ esercizio alberghiero l’acquisizione dei requisiti per una classificazione superiore a quella precedentemente attribuita.

Nell’ eventuale atto di trasferimento della proprietà delle unità residenziali devono – tra l’altro – essere precisate le modalità e condizioni di fruizione e godimento dei servizi, la ripartizione dei costi, e la possibilità per il gestore di adibire ad uso alberghiero le unità residenziali non utilizzate dal proprietario.

I servizi di gestione unitaria alle unità residenziali  devono essere erogati per un numero di anni non inferiore a dieci.

DI CHI E’ IL LOCALE SOTTOTETTO?

In base all’art. 1117 cod. civ. debbono ritenersi di proprietà comune tutte quelle parti dell’edificio che siano destinate all’uso comune od a soddisfare esigenze fondamentali e generali del condominio, salvo che non risulti diversamente dagli atti di acquisto.

Nell’elenco esemplificativo di parti comuni contenuto nello stesso art. 1117 cod. civ. il sottotetto non è espressamente previsto.

La Corte di Casszione nella ordinanza n. 3627/2018  sostiene  che occorre verificare la situazione di fatto: se, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, si può evincere un collegamento ed un rapporto di accessorietà tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune (se ad esempio per dimensioni e caratteristiche strutturali sia considerabile come vano autonomo, e sia accessibile dal vano scala condominiale) esso rientra tra le parti comuni, se invece il sottotetto assolve esclusivamente la funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo, dall’umidità l’appartamento sottostante dall’ultimo, va considerato come pertinenza di tale appartamento.

PRELIMINARE E COMPRAVENDITA

Come sono regolati i rapporti tra due contraenti che abbiano concluso un preliminare di compravendita immobiliare e successivamente un contratto definitivo per taluni aspetti diverso dal preliminare? Della questione si è occupata recentemente la Cassazione che ha affermato che il contratto definitivo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni, in quanto il contratto preliminare determina solo l’obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo. Tale contratto definitivo costituisce un nuovo accordo tra le parti che si presume essere l’unica regolamentazione del rapporto tra esse voluta.

Tale presunzione può essere vinta solo se, contestualmente alla conclusione del contratto definitivo, le parti pongono in essere un ulteriore accordo – che se ha per oggetto beni immobili deve avere forma scritta – dal quale risulti la volontà di far sopravvivere obblighi e prestazioni contenuti nel preliminare.

agevolazioni “prima casa”

La Corte di Cassazione con una recentissima sentenza, dopo avere fatto un excursus sulla evoluzione della normativa in materia di c.d. prima casa e sulle relative interpretazioni giurisprudenziali, ha confermato l’orientamento prevalente, “costituzionalmente orientato”,  secondo cui il requisito della non possidenza di altra casa di abitazione nello stesso comune deve essere interpretato in senso soggettivo e cioè che tale requisito sia rispettato anche in caso di  pre-possidenza di abitazione se non idonea per le esigenze della famiglia, semprechè l’acquisto della casa pre-posseduta non abbia già fruito delle agevolazioni della prima casa ( e – in questo caso – fatto salvo l’impegno di ritrasferirla entro un anno dall’ acquisto della nuova prima casa).

Questa interpretazione, seppure conforme alla ratio della norma, lascia aperto il problema di stabilire quando una casa non sia idonea alle  esigenze della famiglia, ed ha sempre incontrato il dissenso dell’ Amministrazione finanziaria.

 

LOCAZIONE IMMOBILE ABITATIVO

 

Con una recentissima sentenza la Corte di Cassazione ha ribadito alcuni interessanti principi in materia di locazione urbana.

In particolare ha affermato che la natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore va desunta non dal termine di durata stabilito dalle parti ma dalla natura dell’esigenza abitativa.

Pertanto anche se sia prevista una durata del contratto di quattro anni, tacitamente rinnovabile, con clausola espressa e non con mero richiamo alla legge 392/78, la destinazione dell’immobile può ugualmente avere natura transitoria, in base al concreto uso che ne viene fatto; quindi non c’è una relazione necessaria tra transitorietà dell’uso e durata limitata nel tempo.

Inoltre nel corso del rapporto può verificarsi un mutamento d’uso dell’immobile locato (l’ipotesi è prevista anche dall’art.80 della L. 392/78) e può dipendere da un semplice comportamento del conduttore, se il locatore ne venga a conoscenza del locatore che non si opponga; non è necessario invece che ciò risulti da un esplicito e formale accordo.

Conseguenza di ciò è che il cambiamento delle modalità di utilizzo, comporterà anche l’assoggettamento del rapporto al regime giuridico proprio dell’effettivo utilizzo, anche se diverso da quello pattuito nell’originario contratto.